Καλή χρονιά για αγοραστές ακινήτων
Τριάρι σε καινούργια οικοδομή στα Γλυκά Νερά πωλούνταν τον Σεπτέμβριο προς 196.000 ευρώ. Στο τέλος Νοεμβρίου η τιμή του είχε πέσει στα 180.000 ευρώ, ενώ πριν από λίγες ημέρες ο κατασκευαστής ενημέρωσε τον μεσίτη με τον οποίο συνεργάζεται ότι δεν ζητάει πάνω από 168.000 ευρώ. Δηλαδή 12.000 ευρώ λιγότερα μέσα σε λίγες εβδομάδες και 28.000 ευρώ λιγότερα μέσα σε τέσσερις μήνες.
Το ίδιο ισχύει για άλλα περίπου 80 διαμερίσματα του ίδιου κατασκευαστή στα Μεσόγεια και αλλού. Στο πρόβλημά του και στην ήδη μειωμένη ζήτηση που υπήρχε προτού ξεσπάσει η κρίση έχουν πλέον προστεθεί τόσο η διόγκωση των υποχρεώσεών του προς τις τράπεζες όσο και η απροθυμία των τελευταίων να τον χρηματοδοτήσουν.
Τα παραπάνω δημιουργούν εκρηκτικό μείγμα και τον αναγκάζουν να «σκοτώσει» κάποια από τα απούλητα διαμερίσματα, ώστε να βρει ρευστό και να εξυπηρετήσει τις υποχρεώσεις του. Δεδομένης μάλιστα της γενικότερης εκτίμησης ότι τουλάχιστον και το πρώτο εξάμηνο του 2009 θα είναι το ίδιο ή και χειρότερο με το 2008 για την αγορά κατοικίας, πιθανόν να αναγκαστεί να ρίξει κι άλλο τις τιμές για να βρει αγοραστές. Οι μεγαλύτερες ευκαιρίες
Αν περιστατικά σαν αυτά δεν παρατηρούνται σε μαζική κλίμακα- διαφορετικά οι τιμές θα κατέρρεαν- πολλές δεκάδες ή εκατοντάδες κατασκευαστές στην Αττική και αλλού υποχρεώνονται πλέον να βάλουν νερό στο κρασί τους. Και εκεί που εμφανίζονται οι μεγαλύτερες μειώσεις, και επομένως οι ευκαιρίες για όσους διαθέτουν στα χέρια τους ζεστό χρήμα, είναι τα νεόδμητα ακίνητα κατασκευαστών που πιέζονται οικονομικά. «Αυτή είναι και η πολυπληθέστερη κατηγορία των ευκαιριών στην κτηματαγορά σήμερα. Είναι πιθανό μάλιστα να βρει κανείς έναν τέτοιο πιεσμένο οικονομικά κατασκευαστή στο Περιστέρι και ο επόμενος να είναι στην Κηφισιά. Δεν υπάρχει, δηλαδή, γενικευμένος κανόνας περιοχών όπου οι κατασκευαστές ξεπουλάνε» λέει ο κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, γενικός διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας.
Όσο για την αμέσως επόμενη κατηγορία ευκαιριών, είναι αυτή των ιδιωτών, καθώς επειδή ο καθένας για τον δικό του λόγο πιέζεται οικονομικά, αναγκάζονται να πωλούν μεταχειρισμένα ακίνητα με σημαντική έκπτωση 10%-15%. Πρόκειται για μια κατηγορία με λιγότερες ευκαιρίες, αφού ο Έλληνας ιδιοκτήτης ακόμη και όταν βρίσκεται σε δυσχερή θέση προτιμά να δανειστεί παρά να «σκοτώσει» ένα ακίνητο.
Περισσότερες μέσα στο 2009
Το πιθανότερο είναι ότι οι ευκαιρίες αυτές θα πληθύνουν μέσα στο 2009. Ακόμη και αν οι τράπεζες ανοίξουν τις στρόφιγγες της χρηματοδότησης, η ανάκαμψη της ζήτησης θα εξαρτηθεί από το επιπλέον ποσοστό που οι κατασκευαστές θα μειώσουν τις τιμές των κατοικιών, γεγονός που αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για να αντιστραφεί η αρνητική ψυχολογία. Επομένως, όσο η εικόνα της αγοράς δεν θα μεταβάλλεται προς το καλύτερο τόσο οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να τοποθετηθούν με λιγότερα χρήματα σε καλύτερα, αλλά και ακριβότερα ακίνητα. Υπερπροσφορά στα Μεσόγεια
Σήμερα οι μεγαλύτερες ευκαιρίες εμφανίζονται εκεί όπου κυρίως η υπερπροσφορά και ο δανεισμός των κατασκευαστών έχουν δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας. Πρόκειται για τις περιοχές της Ανατολικής Αττικής, δηλαδή τα Μεσόγεια, και σε σημαντικό βαθμό της Δυτικής Αθήνας. Στα Μεσόγεια κτίστηκαν τα τέσσερα τελευταία χρόνια εκατοντάδες (ίσως χιλιάδες) διαμερίσματα χωρίς σε αρκετές περιπτώσεις να έχει προηγηθεί προσεκτική έρευνα αγοράς. Πολλοί κατασκευαστές φοβούμενοι- άδικα όπως αποδείχθηκε- τις επιπτώσεις που θα είχε από το 2006 στο κόστος τους ο ΦΠΑ, έσπευσαν και αγόρασαν μαζικά το 2005 εκατοντάδες οικόπεδα σε ακριβές τιμές, χωρίς προηγουμένως να έχουν κάνει σωστό υπολογισμό για τη ζήτηση και την πορεία των τραπεζικών επιτοκίων. Τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά άρχισαν να πωλούνται στα τέλη του 2006, όταν η ζήτηση ήδη εμφάνιζε τα πρώτα σημάδια κόπωσης και τα επιτόκια τραβούσαν την ανηφόρα. Τα αποτελέσματα είναι ορατά σήμερα.
«Σπάνε» οι τιμές στα Δυτικά
Παρόμοια χαρακτηριστικά αλλά σε μικρότερη έκταση έχει και η κατάσταση στη Δυτική Αθήνα. Περιοχές όπως το Περιστέρι, το Ίλιον, το Μενίδι και ο Κορυδαλλός είδαν μέσα σε λίγα χρόνια τις τιμές των ακινήτων να εκτοξεύονται σε επίπεδα πάνω από το μέσο εισόδημα και χωρίς παράλληλα να υπάρχουν οι ανάλογες υποδομές. Με την αύξηση των επιτοκίων οι τιμές φρενάρισαν και μαζί τους η ζήτηση. Σήμερα η Δυτική Αθήνα, μαζί με τα Μεσόγεια, έχουν τα περισσότερα αδιάθετα καινούργια διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα. Στις περιοχές αυτές λοιπόν υπάρχουν οι μεγαλύτερες ευκαιρίες, με τις τιμές να έχουν υποχωρήσει ώς και 15% το τελευταίο τετράμηνο.
Σε βόρεια- νότια
Κατασκευαστές που επίσης αντιμετωπίζουν προβλήματα δανεισμού και ρευστότητας, αν και λιγότεροι, υπάρχουν τόσο στα βόρεια όσο και στα νότια προάστια. Τα πολύ υψηλότερα όμως επίπεδα τιμών των περιοχών αυτών έναντι των προηγούμενων, επιτρέπουν ακόμη στον κατασκευαστή που πιέζεται οικονομικά, είτε να κάνει υπομονή είτε να περιορίσει τη μείωση της τιμής κάτω του 10%. Δεν είναι τυχαίο ότι στις περιοχές αυτές η πτώση των τιμών δεν υπερβαίνει το 7%. Αυτό σημαίνει ότι για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή αρκούν σήμερα 270.000 ευρώ έναντι 290.000 ευρώ στις αρχές Σεπτεμβρίου. Και για ένα παρόμοιας επιφάνειας σπίτι στο Παλαιό Φάληρο αρκούν 310.000 ευρώ, έναντι 335.000 ευρώ παλαιότερα. Σε κάθε περίπτωση τα διαμερίσματα που πωλούνται με μειωμένες τιμές δεν είναι αριθμητικά τόσα όσα στις προαναφερθείσες περιοχές
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: ΓΙΩΡΓΟΣ ΦΙΝΤΙΚΑΚΗΣ
TA NEA On-line